Le secteur immobilier présente des spécificités qui sont propres à chaque pays. Dans les transactions immobilières en France, de nombreuses propositions sont faites aux différents acteurs qui y sont impliqués. Dans le cas de la cession d’un bien immobilier, plusieurs options immobilières sont proposées aux propriétaires. Parmi les options, il y a la vente en viager, la vente aux enchères, la vente à réméré ou l’échange de biens. Bien qu’elle présente de nombreux avantages, la vente à réméré reste cependant très peu utilisée. Pour mieux maîtriser cette technique de transaction immobilière, il est important de savoir ce qu’est la vente à réméré, de mettre un accent particulier sur son fonctionnement et les atouts qu’elle présente. Découvrez ici l’essentiel sur la vente à réméré.

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré est un acte juridique établi auprès d’un notaire qui permet au propriétaire d’un bien immobilier d’avoir immédiatement à disposition de la liquidité. Cet acte permet au vendeur (propriétaire du bien immobilier) de racheter le bien immobilier afin d’en éviter la saisie. La durée de la vente à réméré n’excède pas 5 ans après la restitution du prix de vente et des frais engagés par l’opération. Cet acte est encadré par les articles 1659 et suivants du Code civil. Encore connue sous le diminutif de « vente avec faculté de rachat », la vente à réméré reste une solution pour les familles qui éprouvent des difficultés de bénéficier de la liquidité immédiate afin de solder leurs dettes à court terme. Pour les biens immobiliers, la vente à réméré est considérée comme un prêt sur gage. Pour la petite histoire, les origines de la vente à réméré remontent à l’époque du Moyen-Âge. En effet, le terme « réméré » vient du mot latin « redimere » qui signifie « racheter ». Il était utilisé par les banques dans un mécanisme de refinancement des valeurs immobilières. Aujourd’hui, il reste un moyen utilisé par les foyers qui sont surendettés. Pour réussir une opération de vente à réméré, le vendeur peut se renseigner sur des plateformes immobilières comme https://www.mediationimmo.fr/vente-a-remere ou faire recours au professionnalisme d’agences immobilières qui ont déjà fait leurs preuves dans ce domaine. Cette option immobilière est aussi utilisée comme alternative dans les cas de rachat de crédit. Elle constitue une excellente solution pour les familles qui désirent éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier ou sa vente aux enchères tout en habitant le bien.

Qui peut bénéficier de la vente à réméré ?

Les personnes qui bénéficient de la vente à réméré sont celles qui manifestent un besoin immédiat en trésorerie. C’est une solution de « dernier recours ». La vente à réméré est une option qui s’adresse aux personnes qui sont propriétaires de biens immobiliers. Elle apporte au souscripteur des solutions financières immédiates aux problèmes comme :

  • La saisie immobilière ;
  • La vente aux enchères du bien immobilier ;
  • Le non-remboursement d’un crédit immobilier ou d’un autre type de crédit ;
  • Le surendettement ;
  • Le fichage dans les institutions financières ;
  • Le redressement judiciaire.

Dans un réméré, il n’est pas question de vendre n’importe quel bien immobilier. Il s’agit des biens immobiliers bâtis (maisons, appartements, boutiques ou locaux commerciaux, etc.). En résumé, la vente à réméré concerne le plus souvent les personnes qui font face aux vicissitudes de la vie et qui ont été financièrement affaiblies. En général, la vente à réméré est choisie pour éviter la saisie d’un bien.

Le principe de fonctionnement de la vente à réméré

La vente à réméré est une transaction immobilière qui offre au vendeur une possibilité ultérieure du rachat de son bien. Il a aussi la possibilité d’occuper le bien s’il a conclu en amont un contrat d’occupation des lieux avec l’acheteur. Dans ce cas précis, il doit payer des indemnités d’occupation à l’acquéreur, et l’acte de vente à réméré doit mentionner les conditions d’occupation du bien. Bien que le vendeur verse des indemnités d’occupation à l’investisseur, l’acte de vente à réméré ne doit pas mentionner les termes de « loyer » ou de « bail » dans les clauses. La vente à réméré fonctionne en 3 phases :

  • L’étape de cession du bien immobilier ;
  • L’étape où l’équilibre financier du vendeur est établi ;
  • L’étape de rachat effectif du bien immobilier.

Pour bien cerner le principe du réméré, une attention particulière est apportée à l’étude des phases qui composent cet acte immobilier.

La cession du bien immobilier

Dans la vente à réméré, le bien immobilier est cédé par l’accord de principe du vendeur. Cet accord se traduit par la signature du contrat de vente à réméré par le vendeur. La signature de l’acte de vente à réméré est faite en présence d’un notaire et de l’investisseur. Il faut noter que dans ce cas, les honoraires et autres frais relatifs à la vente restent à la charge de l’acheteur. Le propriétaire du bien immobilier a déjà des difficultés financières  ; il est donc inutile de lui demander de faire des efforts financiers supplémentaires.

Le rétablissement de l’équilibre financier du vendeur

Une fois le contrat conclu et les fonds transférés au vendeur, celui-ci dispose d’une durée qui varie entre 6 mois et 5 ans pour racheter le bien. La stabilité financière du propriétaire du bien se traduit par :

  • Le remboursement de ses crédits ;
  • La suppression du fichage FICP ;
  • Une main levée de l’interdit bancaire.

Pendant la période dont dispose le vendeur pour racheter son propre bien, il peut l’occuper s’il est prévu au contrat une autorisation d’occupation. Il ne peut ni faire l’objet d’une expulsion ni procéder à une nouvelle vente du bien immobilier déjà en vente à réméré. Il ne paie que les indemnités relatives à l’occupation tout en prenant les mesures pour assurer sa stabilité financière.

Le rachat effectif du bien immobilier

Une fois la situation financière du vendeur stabilisée, il peut procéder au rachat de son bien immobilier. Dans ce cas, le vendeur et l’acheteur donnent leur accord de principe à travers la signature d’un acte de vente devant un notaire. Ce document doit fournir les informations suivantes :

  • Le montant dépensé pour le rachat ;
  • La marge accordée durant la vente ;
  • Le dépôt de garantie.

Le rachat reste cette possibilité d’éviter la saisie de la maison.

Quelle différence existe-t-il entre la vente à réméré et le portage immobilier ?

D’un point de vue légal, la vente à réméré n’a rien de péjoratif. Cependant, dans la pratique, la vente à réméré n’est souvent pas appliquée en faveur du vendeur. En effet, certains investisseurs réclament des taux de rendement qui vont jusqu’à 20 %. De plus, les indemnités d’occupation sont très élevées, et le vendeur doit supporter environ 10 % des frais de transaction du bien et un surcoût de 10 % lors du rachat du bien. Dans ces cas, le propriétaire du bien immobilier le perd, car des études minutieuses n’ont pas été faites avant l’engagement de la procédure de vente à réméré. Une personne surendettée est vulnérable. Certains investisseurs profitent de cette vulnérabilité pour acquérir à coût réduit le bien immobilier. C’est pourquoi certains propriétaires de biens immobiliers ou des acheteurs se font accompagner par les professionnels de l’immobilier. On parle de portage immobilier. En effet, le portage immobilier reste un terme employé qui permet aux différents acteurs impliqués dans la vente à réméré de mettre l’accent sur l’application et le respect des bonnes pratiques avec des coûts moins élevés. Ces professionnels de l’immobilier s’assurent de la capacité financière de rachat du vendeur avant de l’engager dans la procédure de vente à réméré. En définitive, il n’existe pas une différence juridique entre la vente à réméré et le portage immobilier. La différence entre ces deux termes se situe sur le plan de la pratique. Le portage immobilier a pour but de faire du réméré un contrat gagnant-gagnant. Il concilie un acheteur qui cherche à faire un placement avantageux et un vendeur qui manifeste un besoin urgent de trésorerie.

Comment réussir une vente à réméré ?

Dans une vente à réméré, le propriétaire du bien immobilier peut lui-même s’occuper des différentes formalités en trouvant un potentiel acheteur et en faisant recours au service d’un notaire. Mais, il n’a pas les compétences pour évaluer les différents risques courus par le choix qu’il fait. Toutefois, il peut se renseigner sur des plateformes qui fournissent des informations de comment réussir sa vente à réméré. Lorsqu’il fait appel aux compétences d’une agence immobilière, cette dernière s’occupera de faire les différentes investigations afin de le mettre à l’abri des situations où il ne pourra plus racheter le bien immobilier. Ce professionnel immobilier s’occupe de l’évaluation de la situation financière du vendeur et du calcul du ratio hypothécaire. À la fin des investigations et des calculs, l’agence immobilière fait des propositions au propriétaire du bien immobilier :

  • La durée du réméré ;
  • Le montant mensuel de l’indemnité d’occupation ;
  • Le prix d’achat du bien immobilier.

Dans l’établissement de l’acte de réméré, les conditions de vente et d’achat du bien immobilier sont connues à l’avance. Le recours à la vente à réméré présente de nombreux avantages.

Les avantages de la vente à réméré

Technique immobilière qui peut être aussi considérée comme une méthode de financement, la vente à réméré présente de nombreux atouts :

  • Une disponibilité immédiate de trésorerie ;
  • La possibilité de rachat du bien immobilier ;
  • Le règlement des dettes et la stabilisation de sa situation financière.

La vente à réméré peut être faite en toute discrétion (sans faire intervenir les membres de la famille). Si le vendeur ne parvient pas à racheter le bien immobilier en fin de contrat, il a la possibilité de négocier un bail locatif. Cette opération lui permet d’avoir plus d’argent que dans le cas d’une saisie judiciaire ou dans une vente aux enchères. Malgré les avantages qu’elle présente, la vente à réméré a aussi des inconvénients.

Les inconvénients de la vente à réméré

Les inconvénients de cette technique immobilière résident dans l’incapacité du propriétaire du bien de le racheter. En effet, le coût engagé dans cette procédure représente environ 12 % du prix du bien. S’il n’arrive pas à racheter son bien, le vendeur perd son dépôt de garantie. Dans le cas où il n’arriverait pas aussi à payer les indemnités d’occupation, il risque de perdre son bien, car l’investisseur serait en droit de récupérer les documents du bien immobilier. Il faut noter que la vente à réméré comporte de nombreux pièges que seuls les professionnels de l’immobilier peuvent aider le vendeur à éviter la saisie de son bien. Ainsi, lorsque le vendeur est un néophyte et que le réméré se présente comme son dernier recours, il est préférable de faire appel au service d’un notaire ou d’une agence immobilière.

Les dangers de la vente à réméré

Le réméré présente de nombreux pièges pour le vendeur. L’objectif premier du réméré est de permettre au vendeur de s’acquitter de ses dettes. Le risque financier intervient au moment où le vendeur n’est pas arrivé à apurer ses dettes. C’est un grand risque, car il peut perdre son bien. Un autre risque est qu’au moment où le vendeur n’arrive pas à s’acquitter de son indemnité d’occupation, l’acheteur devient automatiquement le propriétaire du bien immobilier, quelle qu’en soit la cause (problème de santé, perte d’emploi, etc.). Dans le même temps, toutes les autres indemnités d’occupation restent bloquées par l’acheteur. Les dangers de la vente à réméré peuvent se résumer en 3 points :

  • Il perd son bien immobilier ;
  • Il quitte son bien immobilier ;
  • Il doit aussi s’acquitter de ses dettes.

La vente à réméré peut être aussi considérée comme une source de financement.

Pourquoi faire recours à la vente à réméré ?

Dans le but de résoudre certains problèmes, de nombreuses personnes ont recours au crédit immobilier ou à un prêt à la consommation. Pour diverses raisons, elles n’arrivent pas à s’acquitter de leurs dettes et se retrouvent rapidement devant une impasse financière. Ainsi, après deux échéances d’impayés d’une dette, les clients sont tout de suite inscrits au fichier de la banque de France FICP (Fichier national des Incidences de remboursement des Crédits aux Particuliers). Cette inscription au fichier est considérée comme la boîte de Pandore, car les banques et institutions financières peuvent prononcer une déchéance et entamer une procédure de saisie immobilière. Afin de rester à l’abri des conséquences désastreuses de ces mesures, de nombreux propriétaires préfèrent opter pour une vente à réméré. Les particuliers ne restent pas les seuls acteurs concernés par la vente à réméré. De nombreuses entreprises font recours au réméré pour relancer le financement de leurs activités ou de nouveaux projets, ou dans un règlement des droits de succession. La vente à réméré doit forcément être le dernier recours au financement, car elle comporte de nombreux risques financiers qui peuvent être soldés par la perte du bien immobilier.

 

Comment un professionnel immobilier procède-t-il à une vente à réméré ?

Toutes les agences immobilières ne disposent pas de la même procédure pour réussir un réméré. Cependant, elles ont la même méthodologie qui peut être résumée comme suit :

  • Étude du projet de réméré ;
  • Évaluation de la capacité financière du vendeur ;
  • Calcul du ratio hypothécaire ;
  • Détermination du prix de cession du bien immobilier ;
  • Établissement des documents de la vente à réméré ;
  • Présentation desdits documents et des différents acteurs devant le notaire ;
  • Validation et officialisation par le notaire ;
  • Mise à disposition des fonds au vendeur.

Pour les particuliers, la vente à réméré reste un moyen de financement pour garder leur bien immobilier, y habiter et stabiliser leur situation financière. Il en est de même pour les entreprises qui désirent se faire une nouvelle place dans leur secteur d’activités en procédant à un refinancement de leurs actifs. Outre ses atouts de stabilisation financière, le réméré comporte de nombreux dangers financiers qui peuvent être dommageables à son souscripteur. Il doit donc être utilisé vraiment en dernier recours.

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