Si la location-gérance est couramment présentée comme la solution idéale pour gérer un fonds de commerce sans avoir à en faire l’acquisition immédiate, elle n’est pas exempte de difficultés qui peuvent être préjudiciables aux deux parties.
Si ce mode d’exploitation commercial, dans lequel le gérant verse une redevance au propriétaire pour exploiter son fonds, permet de gérer un commerce sans le posséder, il n’en reste pas moins qu’il revêt des risques d’ordre juridique et financier non négligeables.
Ainsi, une mise en place sereine de ce type de contrat nécessite de porter une attention particulière à la sécurisation des volets juridiques et opérationnels afin d’éviter tout contentieux ultérieur.
Sommaire
Les obligations légales et administratives liées à un contrat de location-gérance
La location-gérance est un dispositif juridique permettant au propriétaire d’un fonds de commerce de donner à un gérant le droit d’exploiter le fonds à ses risques et périls. En France, la mise en place d’un tel contrat est conditionnée par des dispositions légales précises. Tout d’abord, le fonds de commerce ne doit pas être mis en location-gérance s’il existe depuis moins de deux ans (sauf exceptions édictées par le tribunal de commerce). Une évolution réglementaire datant de juillet 2019 permet cependant, sous réserve que certaines conditions soient remplies, de mettre en location un fonds sans avoir respecté cette période d’exploitation de deux ans.
Il convient ensuite de s’assurer que le fonds est à jour sur le plan fiscal et social. Le propriétaire du fonds est tenu de présenter au locataire-gérant les documents justifiant la régularité de sa situation fiscale et sociale. Par ailleurs, il convient d’enregistrer le contrat de location-gérance auprès du service des impôts dans le mois qui suit la signature. Cette démarche a pour but d’informer l’administration fiscale sur l’existence du contrat afin que les transactions restent transparentes. À ce titre, la redevance perçue par le locataire-gérant est assujettie à la TVA et les revenus du propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Enfin, un avis de location gérance dans un journal d’annonces légales est nécessaire pour informer les tiers – notamment les créanciers – que le fonds entre en location-gérance. Cette démarche doit également être effectuée dans les quinze jours suivant la signature du contrat. Elle a pour but d’informer les créanciers et toute tierce personne sur l’identité du nouveau gérant. Le locataire-gérant devra également être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) dans ce délai afin que son activité soit officialisée.
Les conditions préalables et mentions obligatoires
Avant d’établir un contrat de location-gérance, certaines conditions doivent impérativement être réunies. Dans un premier temps, le propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et doit pouvoir justifier de son droit de propriété sur le fonds de commerce.
D’autre part, le fonds de commerce concerné par le contrat de location-gérance devra avoir été exploité par son propriétaire pendant une durée minimale de deux années. Quant au locataire-gérant, il doit posséder la capacité juridique pour gérer un fonds de commerce (il ne doit notamment pas faire l’objet d’une mesure d’interdiction de gérer) et il doit également disposer des qualifications professionnelles nécessaires à l’exploitation du fonds. Une vérification de la solvabilité du locataire est également conseillée.
Pour être valable, le contrat de location-gérance devra comporter certaines mentions obligatoires. En effet, il devra indiquer les coordonnées des parties (le gérant et le propriétaire), la durée pendant laquelle la location-gérance sera effective (la durée peut être limitée ou illimitée), le montant ainsi que les modalités du versement de la redevance par le locataire-gérant. Il sera également nécessaire d’insérer une clause relative à la répartition des charges et des responsabilités entre le propriétaire et le locataire-gérant.
Le contrat devra également mentionner les règles en matière de résiliation anticipée, les obligations en matière d’entretien et de réparation du fonds et les modalités relatives à la gestion du personnel. Ces clauses contractuelles permettront d’éviter certains litiges en définissant clairement les droits et les devoirs respectifs des parties dès le départ.
Les avantages et les risques de la location-gérance
Pour le propriétaire du fonds de commerce, l’avantage est de pouvoir percevoir une redevance (loyer) lui permettant ainsi de générer des revenus sans avoir à gérer son fonds de commerce. Il garde la propriété de son fonds. Ce dispositif est idéal pour ceux qui souhaitent se retirer temporairement de la gestion active de leur entreprise sans en vendre les murs ou le fonds.
De leur côté, les locataires-gérants bénéficient du fait de pouvoir gérer un fonds de commerce sans en être propriétaire et donc d’avoir moins d’apport à réaliser au préalable. Cette solution permet aux entrepreneurs d’avoir un aperçu sur la rentabilité d’une entreprise avant d’acheter un fonds de commerce. Par ailleurs, la location-gérance permet également d’accéder à des secteurs d’activité variés et donc à une certaine liberté sur l’activité que l’on souhaite gérer.
Cependant, ce dispositif n’est pas exempt de risques. Pour le propriétaire, le risque majeur est lié à la mauvaise gestion du locataire-gérant pouvant nuire à la réputation du fonds et donc à sa valeur. De l’autre côté, le locataire-gérant qui exploite le fonds à ses risques et périls, encaisse seul les pertes financières éventuelles tout en devant payer des redevances et assumer les dettes du fonds, sans avoir aucun droit sur le bien. Voici les principaux points à retenir sur les avantages et risques liés à la location-gérance :
- Pour le propriétaire : Encaisser des revenus sans avoir à gérer le fonds, conserver la propriété du bien, faciliter une éventuelle cession.
- Pour le locataire-gérant : Investir moins d’argent, découvrir un métier ou un secteur d’activité, créer un réseau professionnel.
- Pour le propriétaire : Risques d’une mauvaise gestion pouvant entraîner une perte de valeur du fonds, risques d’impayés de redevance, atteinte à l’image de marque.
- Pour le locataire-gérant : Pas de droits sur le fonds, toutes les pertes supportées par le locataire-gérant, redevances et dettes pouvant peser lourdement sur la société.
En période de crise les parties peuvent être plus tentées de se tourner vers la location-gérance pourtant il est important pour minimiser les risques liés à cette solution contractuelle, d’effectuer une bonne gestion des risques et une sélection rigoureuse du partenaire. Ainsi analyser précisément les compétences et la réputation du locataire-gérant peut permettre de sécuriser cette relation commerciale.
Nos conseils pour sécuriser le contrat
Pour sécuriser au mieux votre contrat de location-gérance, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit commercial.
Ce professionnel du droit pourra contrôler la rédaction de votre contrat afin que ses clauses soient conformes à la législation et protégent bien les intérêts respectifs des parties.
Il est également pertinent de prévoir un suivi régulier de la gestion du fonds de commerce par le locataire-gérant. Vous pouvez insérer dans votre contrat la possibilité d’obtenir des rapports périodiques sur l’activité afin de mesurer la rentabilité du fonds et le respect des obligations contractuelles par le locataire-gérant. Un suivi régulier permet notamment de détecter rapidement une anomalie et d’agir en conséquence.
Pour protéger le propriétaire du fonds en cas de défaillance du locataire-gérant, vous pouvez insérer dans votre contrat une clause de garantie.
Cette clause peut ainsi exiger l’adhésion à une caution bancaire ou à une garantie personnelle fournie par le locataire-gérant. De manière plus large, l’insertion de clauses spécifiques comme la garantie de chiffre d’affaires ou encore la clause de non-rétablissement est recommandée. En cas de rupture du contrat, il convient de prévoir les modalités de restitution du fonds, le remboursement des dettes… ainsi que l’absence de droit au renouvellement automatique.
Enfin, nous vous recommandons d’élaborer une stratégie relative à la transition du gérant avant son acquisition, permettant ainsi sa prise en main dans les meilleures conditions et favorisant l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition éventuelle du fonds.
