Le marché de l’immobilier : véritable levier de croissance économique ?

Le marché de l’immobilier a longtemps été vu comme un baromètre de la croissance et de la stabilité économique. En général, quand le secteur de l’immobilier se porte bien, c’est le signe que presque tous les autres secteurs de l’économie se portent tout aussi bien. L’immobilier est pour ainsi dire un secteur très dépendant de la croissance économique et la moindre crise y a une répercussion immédiate. Cela se ressent au niveau de la demande qui baisse en conséquence, entraînant inexorablement une baisse des prix. La conjoncture immobilière est donc un domaine qui capte l’attention d’un grand nombre ; elle donne des indices fiables, que l’on veuille investir dans le secteur de l’immobilier ou un autre secteur de l’activité économique. Il est généralement question d’observer la tendance, l’évolution de la demande et des prix. Mais le marché de l’immobilier intègre principalement deux aspects spécifiques qui méritent d’être étudiés distinctement : le marché de l’ancien et du neuf.

L’immobilier ancien

C’est le secteur du marché immobilier qui a le plus le vent en poupe. En effet, l’année 2019 a constaté une croissance exceptionnelle en France. Déjà en juin 2019, le seuil symbolique du million de transactions est atteint. La progression est continue au cours des mois qui suivent, passant de +6,2 % en juin à + 10,6 % à la fin du mois d’octobre, d’après les chiffres de la note de conjoncture immobilière des Notaires de France. Il faut remonter en février 2018 pour constater une telle hausse à deux chiffres, en glissement annuel. Par ailleurs, Century 21 qui possède un réseau de 902 agences en France annonce une hausse de son volume d’activité dans l’ordre de 11 % en 2019. Le prix moyen pour les appartements passe à 3 639 euros au mètre carré et à 2 106 euros pour les maisons, soit une hausse respectivement de 3,1 % et de +1 %.

Comme à la costumée, on note un grand dynamisme dans les grandes métropoles surtout dans le Grand Ouest, avec une hausse conséquente des prix. De même, dans la capitale, le prix au mètre carré a connu une hausse de +6,5 % en janvier 2019, insufflée par un volume de vente nettement en croissance lui aussi de +7,5 % par rapport à 2018, si l’on en croit les chiffres rapportés par Century 21. Il faut prévoir un minimum de 10 062 euros au mètre carré pour un appartement à Paris.

 La croissance constatée est entretenue par une forte demande qui elle-même tient son souffle de la stabilité du marché du crédit, qui apporte un brin d’oxygène au pouvoir d’achat. Le niveau des taux d’intérêt donne lieu à un contexte financier qui motive à l’acquisition. La hausse constante du prix de l’immobilier dans la capitale a comme on pouvait s’y attendre une incidence étroite sur le développement du marché de l’immobilier dans la banlieue. En effet, ils sont de plus en plus nombreux à se retirer en Île-de-France où le prix moyen est plus abordable. Ce prix qui d’ailleurs ne cesse de monter, affichant une hausse de +8,6 % en 2019, avec un prix au mètre carré record de 4 033 euros en moyenne. Cette hausse est de même constatée en Hauts-de-Seine, à Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis, trois départements limitrophes de la capitale.

Chose assez surprenante qui mérite d’être mentionnée, l’investissement locatif en 2019 a connu une croissance notable. Century 21 parle d’une hausse de 25 % sur un an, plus d’un achat sur quatre étant voué à accueillir un projet de résidences locatives. Les résidences principales occupent 65,2 % du volume total des acquisitions courant 2019, pour 6,1 % pour les résidences secondaires. La seconde grande partie des acquisitions soit 27,2 % a été consacrée à l’investissement locatif. Parmi les acquéreurs, dénombre Century 21, on compte des employés et ouvriers (39,2 %), des Cadres moyens (23,7 %), des cadres supérieurs (15,6 %), les Commerçants et Artisans (7,1 %) et enfin les retraités (14,4 %).

2019 a donc été une année pleine à bien des égards sur le marché de l’immobilier de l’ancien, ce qui contraste un peu avec l’immobilier neuf.

L’immobilier neuf

Une forte croissance dans le marché de l’ancien est toujours la conséquence d’une baisse d’activité dans le domaine du neuf. On peut donc comprendre que la forte croissance observée dans l’immobilier de l’ancien en 2019 n’ait pas eu échos dans le neuf. Plusieurs raisons peuvent justifier la préférence marquée pour l’ancien.

L’atout majeur d’investir dans le marché de l’ancien est incontestablement le prix nettement plus bas. En raison de la TVA, le prix du neuf est souvent +20 % plus cher que l’ancien. Aussi, l’offre dans le neuf est moins abondante que dans l’ancien et ce n’est pas sans incidence sur le prix. En effet, dès la première mutation, tout immeuble neuf entre dans le domaine de l’ancien, même s’il est toujours en état. Or, les nouvelles constructions ne suivent pas le rythme pour diverses raisons. Tout projet de construction immobilière fait suite à un besoin réel et à une étude de marché voire de rentabilité. Les promoteurs immobiliers qui font dans le neuf aiment à s’assurer qu’ils pourront vendre leurs maisons ou appartements, et ont déjà dans la plupart des cas, plusieurs immeubles de vendus au catalogue, avant même la fin des travaux. Certains promoteurs se serviront même les avances et des premières acquisitions pour financer la fin des travaux. C’est donc toute une machine commerciale qui est à l’œuvre en arrière-plan de tout projet de construction. Par ailleurs, il y a parfois des blocages dans le processus de délivrance des permis de construire, surtout dans un contexte préélectoral comme celui de 2019. Plusieurs projets ont donc été mis en stand-by et on n’a pas fini d’en ressentir les effets sur le début de 2020. La crise sanitaire en cours aidant, on ne peut raisonnablement espérer un rattrapage dans le second semestre de 2020. Le marché du neuf est donc bien parti pour connaître une nouvelle baisse, dans la continuité de 2019, ce qui augure d’une hausse conséquente dans le marché de l’ancien.

Pour rappel, fin 2019 il a été constaté une baisse de -4,8 % dans la délivrance de permis de construire pour des logements collectifs et -1,8 % de baisse dans les logements commencés, selon les chiffres de SDES et Sit@del2. Cela a naturellement entraîné une baisse au niveau des logements neufs commercialisés au titre de l’année 2019. En effet, au troisième trimestre de 2019, on note une baisse de -0,9 % du nombre de réservations sur un an soit 27 886 unités, une baisse de -20,2 % des mises en vente sur un an soit 21 149 unités, une baisse de -11,4 % pour ce qui concerne les encours de logements soit 104 576 unités et enfin une annulation des réservations à la vente en hausse, de l’ordre de +7,2 % sur un an soit 3 855 unités (Source : SDES, ECLN). C’est donc une baisse générale de 20 % en moyenne par rapport au dernier trimestre de 2018. Il faudrait raisonnablement attendre 2021 pour voir le marché du neuf rebondir.

Devenir un acteur immobilier

Une reconversion dans le domaine de l’immobilier est toujours possible et plusieurs d’ailleurs s’en donnent les moyens. Motivés notamment par le dynamisme du secteur et toutes les opportunités qu’il présente, ils ambitionnent devenir des acteurs immobiliers. Il existe à cet effet plusieurs formations en ligne pour préparer efficacement aux métiers de l’immobilier. Plusieurs Centres comme Ase formation vous proposent plusieurs offres de formation :

• des formations en E-learning pour exercer le métier de diagnostiqueur,
• des formations Loi ALUR E-learning,
• des formations en ligne pour vous préparer au métier d’Architecte,
• etc.

Vous trouverez forcément de quoi vous former voire vous perfectionner dans le domaine qui vous intéresse le plus.  

Le secteur de l’immobilier a encore de beaux jours devant lui et vous pouvez en profiter de la plus belle des manières. Préparez-vous à saisir les opportunités qui assurément se présenteront à vous dès le dernier trimestre de 2020, alors que le neuf renoue avec la croissance.