Investir en SCPI est une excellente façon de se constituer un revenu complémentaire ou un patrimoine immobilier sans nécessairement avoir de « l’immobilier physique ». Mais, avant de commencer à jouir des avantages de ce type d’investissement, il faut pouvoir acheter ses parts de SCPI. À cet effet, l’investisseur a le choix entre 4 différents modes de souscription. Lesquels ? Et quel est le meilleur moyen de financer ses parts de SCPI ? Lisez cet article pour le savoir.

Financer ses parts de SCPI cash

Le financement de SCPI peut se faire au comptant. Ce qui revient à les acheter directement auprès d’une société gestionnaire ou d’une banque, etc. à condition de disposer d’un capital ou de liquidités. Ce mode d’acquisition de parts SCPI permet de diversifier son épargne sur des placements non financiers, même pour ceux qui ont un faible revenu. Il offre de nombreux autres avantages dont le plus important est la garantie d’un revenu complémentaire potentiel tous les trimestres.

En effet, acheter ses parts de SCPI cash et en pleine propriété permet de percevoir les loyers à un rythme régulier. Par exemple, le 1er trimestre est versé courant avril, le 2nd trimestre en juillet, le 3e trimestre en octobre et enfin le 4e trimestre en janvier. Financer ses parts de SCPI s’avère donc intéressant pour ceux qui veulent augmenter leurs revenus de manière significative et de façon régulière.

Notez bien qu’il s’agit de revenus nets de charges et de frais de gestion. Il ne faut toutefois pas perdre de vue le fait qu’ils sont assujettis au barème de l’impôt sur le revenu, car il s’agit de revenus fonciers. Ils sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux. En fonction de la tranche marginale d’imposition à la laquelle l’investisseur est soumis, la taxation peut donc être plus ou moins élevée.

Acheter ses parts de SCPI à crédit

Même sans disposer d’un capital ou de liquidités, il est tout à fait possible de financer ses parts de SCPI. On peut en effet souscrire à un crédit pour investir en SCPI. Ce qui revient en quelque sorte à faire un investissement immobilier locatif classique à l’aide d’un crédit immobilier SCPI.

L’avantage d’opter pour un financement de SCPI à crédit est la possibilité pour l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier. Il peut donc profiter du différentiel entre le taux significatif de rendement des SCPI et un coût du crédit bas. Ainsi, les intérêts d’emprunts seront déduits des futurs revenus fonciers. Ce qui signifie que les revenus fonciers peuvent couvrir une partie des remboursements de crédit.

D’un autre côté, financer ses parts de SCPI à crédit permet de minorer sa base taxable et par conséquent les impôts dus en raison du fait que seront déduits des revenus :

• les frais de dossier de l’emprunt ou de courtage ;
• les intérêts d’emprunts ;
• les frais d’assurance.

Par ailleurs, il est important de noter que le prêt SCPI peut prendre la forme d’un crédit amortissable. Dans ce cas, il est remboursé chaque mois, en tenant compte des intérêts. Toutefois, un investisseur qui dispose de liquidités et est imposable à l’ISF peut recourir au crédit in fine pour financer ses parts de SCPI. Ce type de crédit immobilier SCPI donne la possibilité de ne payer que les intérêts sur la somme empruntée pendant la durée du prêt SCPI.

Financer ses parts SCPI en démembrement temporaire de propriété

Il est possible de recourir au démembrement immobilier pour le financement de SCPI. Ce qui signifie que deux personnes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) auront des droits distincts sur les parts pour une durée déterminée (usufruit temporaire) ou en viager, jusqu’au décès de l’usufruitier.

Financer ses parts de SCPI en nue-propriété

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine en ne misant qu’une partie du coût de la pleine propriété des parts. L’investisseur qui achète ses parts de SCPI en nue-propriété en est donc le propriétaire. Mais, pendant le temps que dure le contrat de démembrement, il ne peut percevoir les revenus. Dans ce même temps, il est dispensé de payer les impôts sur le revenu, les contributions sociales et l’IFI. Ce n’est qu’au terme de la période de démembrement qu’il devient le propriétaire à part entière des parts de SCPI, avec tous les droits et obligations qui y sont attachés.

Financer ses parts de SCPI en nue-propriété est donc une excellente alternative pour réduire sa facture fiscale, surtout pour ceux qui sont soumis à une forte imposition.

Acheter ses parts de SCPI en usufruit

Ici, l’investisseur n’est pas propriétaire des parts, mais c’est lui qui va recevoir les revenus pendant la période de démembrement. En effet, le droit d’usufruit permet de profiter de la jouissance d’un bien comme étant propriétaire alors que c’est une autre personne qui détient le droit de propriété. C’est donc l’usufruitier qui perçoit les rendements générés par les parts de SCPI. À la fin, il perd tout droit sur ses parts, car ceux-ci reviennent intégralement au nu-propriétaire.

Ce type de financement de SCPI convient plus à ceux qui ont besoin de revenus complémentaires sur une durée déterminée et qui ont une base imposable faible.

Dans l’un ou l’autre des cas, il convient de retenir qu’à l’instar de l’investissement au comptant, financer ses parts de SCPI en démembrement est une excellente façon de placer sa trésorerie. C’est aussi un bon moyen de préparer la transmission d’un patrimoine sans frais de succession.

L’assurance-vie, mode de financement de part SCPI

La toute dernière possibilité pour financer l’achat de ses parts de SCPI revient à les constituer au sein d’un contrat d’assurance-vie. C’est une excellente option pour les personnes qui sont soumises à une forte tranche marginale d’imposition. Grâce à ce mode d’acquisition de parts SCPI, l’épargne et les revenus sont soumis à la fiscalité des contrats d’assurance-vie. Dans ces conditions, ils sont nettement moins imposés. Par ailleurs, les parts de SCPI étant considérées comme des unités de comptes seront soumises aux prélèvements sociaux qu’au moment du rachat total ou partiel.

Financer ses parts de SCPI via assurance-vie permet donc de bénéficier des avantages de la pierre papier sans les inconvénients d’un investissement immobilier en direct. En effet, dans le cas d’espèce, l’investisseur n’est pas réellement le propriétaire des parts de SCPI. C’est plutôt l’assureur qui gère le contrat qui les met à sa disposition après les avoir achetées au préalable auprès des sociétés de gestion. En plus, la liquidité est optimale ; il est donc plus simple d’acheter ou de vendre des parts le plus rapidement possible.

Financer ses parts de SCPI : quel investissement choisir ?

Comme nous avons pu le voir, il existe 4 différents moyens d’investir en SCPI. Chacun d’eux présente bien entendu des avantages tout comme des inconvénients. Toutefois, il faut retenir que le meilleur choix est celui qui répond aux objectifs et aux capacités de l’investisseur. Donc, pour résumer, il est possible d’acquérir ses parts de SCPI :

• Au comptant ou cash: c’est l’idéal pour générer des revenus complémentaires immédiats avec un taux de rentabilité élevé. Il convient surtout aux épargnants qui ont un capital à investir et qui à la base ne sont pas fortement imposés. C’est aussi un excellent moyen d’investir avec prudence sans prendre d’énormes risques ;
• À crédit : financer ses parts de SCPI avec un emprunt permet de se constituer un patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier du crédit tout en optimisant la fiscalité sur les rendements ;
• Via l’assurance-vie : ce mécanisme aide à profiter d’une fiscalité favorable et permet de capitaliser les revenus. C’est donc adapté aux contribuables qui payent beaucoup d’impôts ;
• En démembrement : c’est le moyen le plus simple de préparer son avenir en achetant moins cher ses parts et en bénéficiant de revenus au terme ou en profitant de revenus pendant un moment.