La vente ou la location d’un bien immobilier est précédée de certaines démarches administratives. La bonne gestion d’une transaction immobilière est donc soumise à des formalités techniques et juridiques. Elles visent à garantir l’intégralité du bien cédé et une jouissance paisible par l’acquéreur. Du côté du vendeur, elles assurent une valorisation réelle du bien. Il est alors impérieux que le vendeur soit informé de ces préalables avant de s’engager dans un tel projet.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un bien immobilier ?
Les immeubles par nature
Aux termes des articles 518 ; 519 et 520 du Code civil, les immeubles par nature ne peuvent être déplacés. Les terrains nus, ou bâtis en sont les exemples.
Les immeubles par destination
Tout ce qui sert à l’exploitation d’un bien immobilier par nature est aussi considéré comme immeuble par destination. C’est l’article 524 du Code civil qui apporte cette précision.
Les immeubles par l’objet
Selon l’article 526 du Code civil, tous les droits rattachés à la propriété d’un bien immobilier sont un immeuble par l’objet. Les servitudes et l’usufruit en sont des exemples.
Le cas qui nous intéresse concerne les biens par nature. Quelles sont les exigences requises pour leur location ou vente ?
Comment louer un bien immobilier ?
3 étapes cruciales conditionnent la location d’un bien immobilier. Certaines sont dictées par la loi et d’autres relèvent des dispositions personnelles du loueur.
Définir la forme de location
Cette étape semble dérisoire. De nombreux bailleurs se mettent sur le marché immobilier sans trop y réfléchir. Pourtant si vous faites un mauvais choix au départ, il faudra attendre longtemps avant de changer d’option. Préférez-vous louer en résidence principale ou saisonnière ? La plupart des loueurs préfèrent des mises en bail pour résidence principale. Cela offre une certaine stabilité des revenus au bailleur. La location saisonnière est parfois plus chère. Mais les touristes ne sont présents que pendant les vacances. Le reste de l’année, vous aurez du manque à gagner. Voulez-vous d’une location nue ou meublée ? En France la majorité des bailleurs penchent pour la première option. En réalité, la location nue nécessite moins d’investissement. Certaines niches fiscales sont également prévues pour les locataires. Vous pouvez choisir de devenir un loué en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Réaliser les diagnostics nécessaires
La loi impose au loueur certains examens techniques du bien mis en bail. Ils sont au nombre de 3 et sont indispensables pour la validité de l’acte.
- Le DPE
Le Diagnostic de Performance énergétique du bâtiment en location est indispensable depuis 2011. C’est une série d’analyses qui renseignent sur la quantité d’énergie consommée par votre bien. Ce document indique le niveau de modernité de votre maison. N’importe qui ne peut effectuer ces analyses. Il vous faudra un diagnostiqueur agréé pour attester lesdites performances. AC Environnement Grenoble en est un. Ce cabinet propose son expertise dans l’Isère et les villes voisines.
- Le CREP
Le plomb est une substance dangereuse pour la santé humaine. On les retrouve souvent dans les matériaux de revêtement des bâtiments. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) informe sur le taux de présence de la substance au niveau du bien loué.
- L’ERNT
La maison ou l’appartement loué est-il situé dans une zone inondée ? C’est l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) qui situe le locataire.
- La loi Boutin
Depuis 2009, la loi Boutin exige un diagnostic des surfaces habitables aux bailleurs. Il doit préciser la surface exacte exploitable par le locataire.
- Les parties communes
En cas de copropriété, le bailleur doit préciser l’état des parties communes. Ce document est à retirer auprès du syndic contre un prix forfaitaire.
- Le diagnostic amiante
Toutes les maisons construites avant le 1er janvier 2007 doivent être diagnostiquées sur leur taux d’amiante. Cette disposition est désormais valable pour les baux immobiliers depuis le 1er Avril 2013.
- Les diagnostics électricité et gaz
Depuis le 1er Juillet 2017, la mise en bail d’une maison est subordonnée aux diagnostics gaz et l’électricité. Ils concernent l’analyse du système de chauffage, de la tuyauterie, la ventilation…
Bien remplir les documents techniques
Les deux parties au bail doivent signer un état de lieux. Ce document spécifie l’état réel de chaque constituant des locaux mis en bail. Il doit être établi au moment de la remise des clés. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire ce document en cas de location. Le bailleur doit également faire signer un contrat de location à tout locataire. Il l’informe du prix du loyer, la durée du bail et des obligations de chaque partie. Vous devez aussi détenir une quittance pour le règlement des loyers. Elle n’est pas rendue obligatoire par la loi. Mais elle sert de preuve de paiement.
Comment vendre un bien immobilier ?
Estimer le prix jute
Le prix d’un bien immobilier dépend de ses dimensions, sa localisation, et des performances énergétiques. Si vous ne savez pas quel prix affecter à votre bien, faites appel à une agence immobilière. Ces professionnels sont l’expérience requise pour vous proposer la valeur réelle de votre bien. Elle est souvent fixée selon les pratiques sur le marché.
Penser aux diagnostics
Comme dans le cas du bail, la vente immobilière nécessite des examens préalables. En plus des 7 diagnostics effectués lors de la location, d’autres analyses supplémentaires sont exigées en cas de vente. La loi Carrez exige le métrage exact du bien cédé. En effet, le vendeur doit préciser la superficie mise en vente pour éviter d’éventuels conflits de jouissance au repreneur. Les termites sont des insectes qui mangent du bois. Ils peuvent causer des dommages au niveau des boiseries du bâtiment. Certaines communes sont d’ailleurs reconnues comme abritant ces types d’insecte. La loi exige un diagnostic termites avant la vente de tout bien immobilier. La liste des communes infestées par ces insectes est disponible dans les instituts spécialisés. Si votre maison n’est pas raccordée à un réseau public d’évacuation d’eau usée, il vous faudra réaliser un diagnostic assainissement. C’est depuis le 1er janvier 2011 que cet examen a été rendu obligatoire par les autorités. L’acheteur doit également informer sur les risques liés aux mérules. Ce sont des champignons qui se nourrissent du bois.
Se faire assister d’un notaire
Vous pouvez solliciter un notaire pour un suivi rigoureux des formalités de vente. Ce dernier atteste votre propriété sur le bien mis en vente. Il s’occupe également de l’évacuation des droits de préemption de la mairie. Cela passe par la déclaration de l’intention d’aliéner. C’est encore lui qui certifie la situation hypothécaire de votre bien. Les formalités liées au compromis de vente sont aussi à la charge du notaire. Il obtient de votre syndic un pré-état-daté. Il obtient de la mairie un certificat d’urbanisme. Ce document certifie que votre bien ne sera pas déclaré plus tard d’utilité publique.
Signer un compromis ou une promesse de vente
Lorsque vous trouvez un acquéreur pour votre maison, la signature de l’acte de vente peut être retardée. L’attente d’un crédit bancaire peut être la cause de cette suspension. Vous pouvez garantir l’achat de votre bien par la signature d’un compromis de vente. Vous pouvez également signer une promesse de vente avec votre acquéreur. Cet accord s’impose lorsque ce dernier n’est pas encore certain de reprendre votre bien immobilier.
