Ventes aux enchères : 4 conseils pour faire de bonnes affaires

Vous souhaitez acheter un bien immobilier qui est en vente aux enchères immobilières. Si ce bien vous intéresse réellement et répond à vos attentes, il vous faudra prendre certaines précautions, si vous comptez réaliser une bonne affaire. Pour vous accompagner dans cette démarche, voici les quatre étapes à suivre pour participer à une vente aux enchères.

Renseignez-vous sur le bien recherché

La vente aux enchères d’un bien immobilier, qu’elle soit judiciaire ou notariale, se déroule conformément à une procédure stricte, que vous devez respecter en tant que futur enchérisseur.

En amont, la vente est publiée par l’avocat ou le notaire à travers une annonce sur un média ou un site internet, avec indication des données suivantes :

• les coordonnées de l’avocat ou du notaire ;
• l’adresse précise du bien ;
• une description succincte du bien immobilier ;
• le montant de la mise à prix ;
• les dates et heures de visite.

Il faut noter que les visites, sauf exception, ne sont pas individuelles, si bien qu’on peut y retrouver ses futurs « concurrents ». À Paris par exemple, la chambre des notaires organise 3 visites collectives pour chaque bien. Mais généralement, il n’y a qu’une seule visite en cas de vente judiciaire.

La visite est tout à fait nécessaire. En effet, ce jour-là, on pourra obtenir le cahier des charges concernant le bien (ou se le faire communiquer sur demande). Ce cahier rassemble plusieurs documents (diagnostics, servitudes éventuelles, contrat de bail en cas de location du bien, motif de la mise aux enchères, faculté de surenchère, etc.).

L’annonce peut également préciser si le bien est occupé. La plupart du temps, l’occupant est le propriétaire saisi. En cas d’occupation du bien, le passage par l’huissier suffit (il ne sera donc pas nécessaire d’engager une procédure devant un tribunal), puisque le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.

Avec internet aujourd’hui, tout peut se faire en ligne (plus besoin d’assister à une séance, de prendre de congés, etc.). N’hésitez donc pas à consulter internet pour voir sur le site d’annonces légales des offres intéressantes avec tous les renseignements nécessaires pour vous faire une idée et agir en conséquence. Les professionnels peuvent également y faire leur publication de ventes aux enchères et réaliser un réel gain de temps dans leurs affaires.

Bouclez votre financement

S’assurer de pouvoir payer le bien visé est un autre préalable nécessaire. Il est judicieux d’avoir un budget sécurisé pour participer à une vente aux enchères, toute adjudication étant engageante. Et ce genre de démarche permet de vous éviter une mauvaise surprise.

D’ailleurs, vous devez présenter un plan de financement à l’avocat, en cas de vente judiciaire. Il est judicieux de fournir un accord de principe de la banque sur le montant maximal du crédit qu’on peut obtenir et présenter des justificatifs de l’apport. Contrairement à une acquisition immobilière traditionnelle, l’acquéreur d’un bien aux enchères ne peut solliciter de conditions suspensives d’obtention de prêt (à moins que cette possibilité soit notifiée par le notaire dans le cahier des charges consultable dès le départ).

Il faudra également tenir compte des frais d’adjudication, notamment le coût de la publicité, des émoluments d’avocat et de notaire, des droits d’enregistrement et autres liés à la vente. Il faudra prévoir pour cela 10 à 15 % du montant de l’adjudication.

Participez aux enchères

En dehors de l’origine des biens, le déroulement de la vente stricto sensu est une autre différence entre la vente aux enchères judiciaire et la vente aux enchères notariale.

Pour un bien programmé aux enchères notariales, on pourra enchérir seul (aucun intermédiaire n’est requis). Le jour de la vente, il faudra déposer un chèque de banque ou un chèque simple du montant de la consignation requis selon le cahier des charges. Ce dépôt de consignation, réalisé auprès du notaire et que vous devez disposer sur vos comptes, vous donne la clé pour enchérir. Bien entendu qu’il vous est restitué en cas d’abstention de votre part ou si le bien ne vous revient pas à l’issue de la vente.

Concernant les ventes aux enchères judiciaires qui se déroulent au tribunal de grande instance, on ne peut enchérir que par l’intermédiaire d’un avocat. Vous aurez à signer un pouvoir indiquant la somme maximale d’enchère. Vous pouvez toutefois assister à l’audience. Cette dernière s’effectue au chronomètre durant 1mn30 et à enchère libre. Une somme en consignation doit être également versée en amont.

Par ailleurs, il faut noter qu’un concurrent a la possibilité de surenchérir sur le bien dans les 10 jours calendaires suivant l’adjudication (à condition de faire une proposition d’au moins 10 % de plus). C’est là une autre particularité des enchères.

Payez votre dû

Pour la vente notariale, dès l’adjudication, vous êtes présumé nouveau propriétaire du bien, quand bien même vous ne disposez pas encore des clés. À compter de cette date, le coût total du bien (frais inclus) doit être payé dans un certain délai (soit strictement dans les 45 jours suivant la vente).

En ce qui concerne les enchères judiciaires, le délai de paiement est plutôt de 60 jours calendaires, à partir de la date de vente.

En cas de défaut de paiement par le nouveau propriétaire, la vente est qualifiée de « folle enchère », et le bien est tout simplement remis en vente. Aussi, le défaillant peut être condamné à des pénalités et courir un risque de poursuites judiciaires.

Le saviez-vous ?

• c’est complet : on a accès à tous les renseignements nécessaires sur le bien visé, pour faire de bonnes affaires ;
• c’est sécurisé : on s’identifie avec sa carte d’identité électronique pour participer aux enchères, ce qui permet de s’assurer de la majorité et de la capacité des participants. Ensuite, le notaire en charge de la vente a la possibilité de s’informer sur les situations personnelles de chaque participant (condamnation, faillite…), de quoi éloigner les adversaires à la solvabilité douteuse. Il s’agit généralement de site sécurisé. En plus, votre identité est masquée, et les autres participants ne peuvent y accéder ;
• c’est transparent : dès leur inscription, les participants peuvent enchérir soit manuellement (en proposant un nouveau prix chaque fois), soit automatiquement (en mettant dans le système un montant maximum qu’on est le seul à connaître). D’un simple clic, les challengers peuvent surveiller l’offre la plus élevée, et ce, à tout moment ;
• c’est rapide : dès l’adjudication du bien, le vendeur marque son accord. Ensuite, les 2 parties signent un procès-verbal, à titre d’acte définitif.

Pour finir, les ventes aux enchères permettent aux vendeurs de réaliser une transaction généralement rapide et juridiquement encadrée. L’acheteur, quant à lui, doit garder à l’esprit qu’il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation et doit prévoir les frais supplémentaires dans le cas d’une adjudication judiciaire.